Créez votre Société Civile Immobilière

Créer une société consiste à donner naissance à une nouvelle personne : une personne morale juridiquement distincte des associés fondateurs. La société permet donc d’offrir un cadre légal nécessaire au développement et à la réussite d’une activité. À cette fin, il convient de choisir convenablement la forme sociale la plus adaptée.

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Jérôme Giusti – Avocats au Cabinet 11.100.34

Création d’une SCI en ligne : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

La société civile immobilière n’a pas de régime autonome, elle répond strictement aux règles qui régissent les sociétés civiles classiques. La société civile est une société de personne.

Deux éléments sont fondamentaux (voire même suffisants) pour comprendre le fonctionnement d’une société civile. D’un côté une large place est donnée à la personnalité des associés. De l’autre, les créanciers sociaux bénéficient de la garantie des associés au paiement des dettes sociales, c’est une société à responsabilité illimitée.

1) Associé : Les associés doivent être au moins deux pour qu’une société civile soit créée. Ces associés doivent être capable de s’engager civilement. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Aucune autre règle n’existe s’agissant des associés.

2) Capital : Les apports peuvent être fait de toutes les manières possibles (numéraire, nature ou industrie). Sous réserve d’une disposition particulière concernant une forme spéciale de société civile (la SCI n’en fait pas partie), le capital social n’a pas de minimum. Aucune règle n’existe non plus quant à la libération de ce capital.

Le capital social de la société civile est divisé en parts égales.

3) Objet social : En ce qui concerne l’objet social, celui-ci doit présenter un caractère civil et ne doit pas être, même à simple titre accessoire, commercial. Le non-respect de cette condition entraîne une sanction de nature fiscale et une application de nature juridique (requalification en société créée de fait).

1) Devoirs : Chaque associé est tenu personnellement sur son patrimoine propre et indéfiniment, c’est-à-dire au-delà de son apport, des dettes pesant sur la société. Pour autant, chaque associé n’est tenu que proportionnellement à sa part dans le capital social et non pour le tout.

Autre garde-fou, atténuant le caractère illimité de la responsabilité dans un société civile, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement, et sans résultat, poursuivi la société elle-même. Attention toutefois, un associé ayant quitté la société reste tenu du passif existant à la date de son départ.

2) Droits : L’associé a un droit financier, c’est-à-dire celui de percevoir des dividendes. Mais il a également des droits politiques. En effet, ils ont la possibilité de désigner et révoquer le gérant. Il participe aux décisions de la société grâce à son droit de vote (correspondant au prorata de sa participation), sauf clause statutaire contraire, ces décisions sont adoptées à l’unanimité. Enfin, il a un droit d’être informé par le biais de question écrite à son gérant sur toute problématique concernant une difficulté d’exploitation.

La SCI peut être gérée par un ou plusieurs dirigeants. Ce dernier peut être associé ou non, il peut être une personne morale ou une personne physique. Ce dernier est nommé soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision prise à la majorité des associés. Cette règle de désignation peut être écartée par les statuts.

Le gérant est nommé pour la durée de vie de la société. Les statuts peuvent prévoir une autre durée. Le gérant peut être révoqué par les associés (sauf clause contraire). Mais il peut également l’être par décision judiciaire pour cause légitime. Toutefois, si cette révocation est abusive, le gérant pourra demander des dommages et intérêts. De la même manière, il pourra demander réparation en cas de révocation sans juste motif (sauf clause contraire ici encore !).

Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Ce pouvoir peut être limité par les statuts. En cas de pluralité de gérants, ils exercent séparément la gestion mais conserve un droit de veto sur les opérations réalisés par les autres gérants. Le gérant engage la société à l’égard des tiers pour tous les actes entrant dans l’objet social. Les clauses de limitations de pouvoir sont inopposables aux tiers.

En cas d’infraction aux lois ou aux règlements, en cas de violation des statuts ou encore en cas de faute de gestion, le gérant engage sa responsabilité civile à l’égard de la société et des tiers. Le droit pénal peut aussi toucher le gérant en cas de faux, d’escroquerie, d’abus de confiance, ou autres infractions au droit pénal.

La large place laissée à la personnalité des associés induit qu’une cession de part de SCI ne peut intervenir qu’avec l’agrément de tous les associés. Mais une liberté importante est laissée aux statuts quant à cette règle. En effet, il est possible de prévoir dans les statuts de sa SCI qu’une majorité peut suffire. Les statuts peuvent même prévoir la suppression de cet agrément. Ce pouvoir d’agrément peut être dans les mains des associés, mais aussi entre celles du gérant.

En revanche, la cession aux ascendants, descendants et au conjoint est libre. Ici aussi une clause contraire peut revenir sur ce principe.

En cas de refus d’agrément, et conformément au principe selon lequel « nul n’est prisonnier de ses titres », la société doit agrée un tiers ou à défaut racheter ou annuler les titres en question. Le prix des titres sera fixé à dire d’expert.

La SCI est une société incontournable du droit des affaires. Ses règles sont facilement compréhensibles à partir du moment où l’on a en tête que c’est une société de personne et une société à risque illimitée.

Ses règles sont nombreuses, faisant d’elle une société assez réglementée. Mais il ne faut pas s’y tromper, nombreuses de ces règles sont simplement supplétives. En effet, les statuts peuvent y contrevenir !

Attention toutefois, comme toute société à risque illimitée, une certaine vigilance doit être respectée par les associés pour éviter de voir son patrimoine personnel affecté (des techniques existent pour protéger son patrimoine, par exemple certains biens sont déclarés insaisissables par les lois des Etats membres).

L’autre inconvénient ressort de son fort attachement à la personnalité des associés, ainsi l’entrée et la sortie d’un associé peut être fortement compliqué.

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