La résiliation judiciaire du contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA

 

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Contrairement au proverbe qui veut que les paroles s’envolent et les écrits restent, dans le système juridique et judiciaire mis en place par l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) [1], l’idée de formalisme est d’une importance secondaire. En effet, le contrat conclu entre deux ou plusieurs personnes sous l’égide du droit OHADA procède avant toute chose d’un accord de volonté, quelle qu’en soit la forme.

A cet égard, les acteurs de la vie économique des  17 pays [2] appliquant ce droit uniforme, aussi bien consommateurs que professionnels, artisans que commerçants, champions nationaux que petits entrepreneurs, doivent être rassurés : l’absence d’écrit lors de la formation de leurs contrats n’est pas synonyme de non prise en compte par le droit de leur situation et encore moins de non protection par la loi.

Il faut dire que le caractère épicentral du secteur informel en Afrique [3] constitue, bien malencontreusement, un terreau fertile à l’inobservation des règles de droit applicables aux différents contrats conclus entre les personnes ; et plus spécifiquement aux accords verbaux.

C’est très souvent le cas en droit du travail, dès lors que le secteur informel représente au minimum 75% des emplois [4] en Afrique, mais aussi en matière  d’encadrement d’une pratique tout aussi consubstantielle à l’activité économique : le contrat de bail commercial.

C’est dans ce contexte que la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA), juridiction de dernier ressort en droit OHADA, a rendu, le 23 mars 2017 dans l’affaire « Dame MANGADJI Rachidatou épouse BAKARY Contre ANGOUE Hassan et TOMO Ernest », un arrêt particulièrement intéressant sur l’application du droit issu de l’Acte Uniforme révisé portant sur le Droit Commercial Général (AUDCG) [5], à un contrat de bail commercial non écrit, et plus spécifiquement au régime applicable à la résiliation de ce dernier.

En l’espèce, en vertu d’un bail commercial non écrit, conclu avec Monsieur ANGOUE Hassan, les époux BAKARY Moutiou et Rachidatou exploitaient à Libreville, au Gabon, un fonds de commerce dans un immeuble. Le 1er février 2013, ces derniers se sont vus servir par leur bailleur une lettre de « préavis de libérer les lieux dans un délai de 60 jours » pour non-paiement de leur loyer « depuis le 5 janvier 2013 ». Préavis auquel ils se sont, bien sûr, opposés. Ce dernier, après avoir scellé les locaux le 6 mai 2013, profitait le 24 mai 2013 d’une ordonnance gracieuse du Président du Tribunal de première instance de Libreville l’autorisant à faire l’inventaire des marchandises scellées pour expulser purement et simplement ses locataires des locaux loués.

En réaction à cette inconvenance, la Cour d’appel Judiciaire de Libreville fut saisie en cessation de trouble de jouissance par les locataires, après que le juge des référés du Tribunal de première instance se soit déclaré incompétent le 19 juillet 2013 [6].

Ceux-ci invoquaient, à juste titre, le non-respect par le bailleur des procédures consacrées par l’article 133 de l’AUDCG en matière de résiliation du bail commercial.

La Cour d’appel confirma, malgré tout, leur expulsion au motif, non moins singulier, que « le seul fait de ne pas payer les loyers suffit pour les débouter » [7].

Il appartenait alors à la CCJA, saisie en cassation par les preneurs, de se prononcer sur la résiliation d’un contrat de bail à usage professionnel –nouveau nom du bail commercial- et l’expulsion des locataires intervenues en l’absence de décision judicaire, d’une part, et sans mise en demeure préalable, d’autre part.

Celle-ci, fidèle aux objectifs du traité OHADA visant à assurer la sécurité juridique mais aussi judiciaire des acteurs économiques [8], cassa cet arrêt au visa de l’article 133 de l’AUDCG. Elle mit en évidence le non-respect de la procédure judiciaire impérative régissant la matière et ordonna au bailleur la cessation du trouble de jouissances des locaux loués sous astreinte de 50 000 FCFA par jour de retard.

A travers cet important arrêt, l’occasion est donnée de faire le point sur le dispositif d’ordre public expressément conçu par le législateur afin de protéger les millions de preneurs de baux à usage professionnel que compte l’espace OHADA.

Il s’agissait, donc, pour la Haute Cour Africaine de rappeler à tous que si la résiliation est avant tout une sanction de l’inexécution du contrat de bail (I), celle-ci doit, néanmoins, respecter une procédure judiciaire d’ordre public (II). En ce sens, le régime de résiliation du bail à usage professionnel est révélateur d’un ordre public de protection.

 

I. La résiliation, sanction de l’inexécution du contrat de bail à usage professionnel

Démonstration de l’inexécution • La résiliation d’un bail à usage professionnel suppose de prouver l’inexécution par l’une des parties des obligations fondamentales du contrat auquel il a consenti. De ce fait, la démonstration de l’existence d’un contrat entrant dans son champ d’application (A) est un préalable impératif à la preuve effective de la violation de son contenu (B).

 

A. L’existence d’un contrat de bail à usage professionnel 

Changement de dénomination • La modification la plus visible opérée par la révision de l’AUDCG intervenue en 2010 est sans aucun doute la transformation, pourtant initiée dès l’entrée en vigueur de l’AUDCG en 1997, du contrat de bail commercial en un contrat de bail à usage professionnel. En effet, à la faveur d’une série de réformes entamée par la révision du Traité OHADA dès 2008, le législateur, conscient de la nécessité de rendre ses actes uniformes plus performants [9], choisit de modifier définitivement la dénomination de son bail commercial en  « bail à usage professionnel » [10]. Ce changement, il est important de le préciser, a pour mérite d’ostensiblement distinguer ce dernier du contrat de bail français cantonné aux activités commerciales, industrielles et artisanales [11].

Champ d’application • Ensuite, il est à noter que sur le plan géographique, l’application restrictive du régime du bail commercial aux villes de plus de 5000 habitants a disparu. Sur le plan matériel, la protection du droit OHADA est, quant à elle, étendue du locataire commerçant à tout preneur de bail agissant dans le cadre de son activité professionnelle.

Désormais – au-delà de la personne physique ou morale- ce qui est fondamental dans cette « œuvre de protection de l’investissement » [12], c’est la destination des locaux loués à un « usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel ».

Destination à une activité économique • A cet égard, la CCJA a indiqué que le bail relatif aux locaux occupés par un parti politique ne peut bénéficier des dispositions de l’AUDCG [13]. Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Abidjan mettait en évidence le but non lucratif et la nature d’association de tout parti politique aux yeux du droit ivoirien [14], puis en concluait leur exclusion du champ d’application du droit OHADA.

On peut en déduire que le caractère lucratif de l’activité professionnelle pour laquelle le locataire s’engage est déterminant afin de qualifier un contrat de bail à usage professionnel. Comme les commerçants et les artisans, désormais, les avocats, médecins, architectes et autres professions libérales bénéficient du nouveau régime.

L’acte uniforme confirme, par ailleurs, l’extension du bénéfice de la nouvelle législation aux entreprises publiques dès lors qu’elles présentent un caractère industriel ou commercial [15].

Ainsi, selon l’article 103 de l’AUDCG, « est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle ».

Le choix du consensualisme • Cette disposition, présentant le bail à usage professionnel comme une convention « écrite ou non », dénote de l’inscription profonde du droit OHADA dans le sillon du consensualisme et est révélatrice du souci d’efficacité du législateur. En effet, comme en matière de contrat de vente [16], le contrat de bail à usage professionnel n’est soumis à aucune condition de forme : il peut être oral comme écrit. A cet égard, il a été jugé que « le fait que le contrat de bail n’est ni paraphé, ni signé par le bailleur, ni enregistré, ne constitue nullement la preuve de l’inexistence d’un lien contractuel entre les parties [17] » Il s’agit, donc,  pour le droit OHADA de se prémunir contre les défauts d’un formalisme trop souvent en inadéquation avec le niveau d’instruction des acteurs dans certaines régions.

De plus, le choix de l’oralité se concilie parfaitement avec les impératifs de célérité et le caractère épicentral de la confiance caractérisant la pratique des affaires en Afrique. C’est ainsi que contrairement au frein que peut représenter le formalisme dans un espace économique en plein essor, « en facilitant la conclusion des contrats, le consensualisme permet d’accroitre l’activité commerciale et les échanges de service et richesses »[18]. Le droit OHADA, au-delà de sa dimension structurante ou protectrice, se pose, ainsi, en « facteur de réussite de l’intégration économique et contribue à l’impulser » [19].

Assimilation du contrat oral au contrat à durée indéterminée • De plus, en disposant que « A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée » [20], l’AUDCG offre au contrat oral un régime plus protecteur que celui des contrats écrits.

Dans un premier temps, l’analyse sémantique la plus élémentaire édifie sur l’avantage naturel que procure au locataire un contrat n’ayant pas besoin d’être prorogé sur un contrat à durée déterminée. Ensuite, celui-ci en cas d’opposition expresse à ce renouvellement perpétuel – et donc de demande en résiliation- doit impérativement se voir adresser un congé transmis au moins 6 mois avant le terme du bail [21] qu’il pourra jusqu’au dernier jour contester.

Il s’agit là d’une garantie conséquente lorsque l’on sait qu’en matière de bail à usage professionnel, l’application du droit au renouvellement du preneur, même acquis, n’est pas automatique.  Le locataire doit la demander au bailleur au plus tard trois mois avant l’expiration du bail, tandis que ce dernier peut encore s’y opposer jusqu’à un mois avant la même date [22].

Protection du bail oral • En somme, rien ne prive le locataire bénéficiaire d’un bail à usage professionnel conclu oralement de bénéficier de la protection accordée par l’OHADA au contrat écrit, voire plus. De ce fait, le bail verbal conclu par les Epoux BAKARY avec Monsieur ANGOUE dans notre affaire est valide et est régi par l’AUDCG.

A ce titre, seul le non-respect de leurs engagements par les preneurs pourra entrainer la résiliation judiciaire du contrat.

 

B. La violation d’une obligation fondamentale des parties, source de la résiliation

Définition de la résiliation • La résiliation est le nom donné à la dissolution du contrat par acte volontaire soit à l’initiative d’une seule partie, notamment dans les contrats à durée indéterminée, soit sur l’accord des deux parties [23]. Elle se distingue de la résolution par sa non-rétroactivité. C’est-à-dire qu’il n’est mis fin au contrat et à ses effets que pour l’avenir. En conséquence, il n’y a pas de restitutions ni autres obligations de remettre les contractants dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant ledit contrat.

L’article 133 alinéa 1er de l’AUDCG, dispose, ainsi, que « le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation ». Deux enseignements doivent en être tirés.

 Titulaires de l’action en résiliation • Dans un premier temps, cette disposition faisant du preneur un titulaire à part entière de l’action est une des innovations intégrées par la révision de l’AUDCG. Il est important de rappeler que le droit à la résiliation dans l’ancienne législation n’était, en effet, réservé qu’à l’unique bailleur.

Il s’agissait, donc, pour le législateur de réparer une inégalité d’autant plus malvenue qu’avant même l’entrée en vigueur du droit uniforme OHADA, certaines législations africaines connaissaient déjà l’action en résiliation du bail commercial du locataire.  C’est le cas du Sénégal qui dans son Code des obligations civiles et commerciales consacrait déjà un droit à la résiliation constatée « à la diligence de l’une des parties » [24].

L’inexécution source de l’action en résiliation judiciaire • Ensuite, cet article démontre que, selon le droit OHADA, l’action en résiliation judiciaire du contrat de bail à usage professionnel a pour unique cause l’inexécution du cocontractant : c’est-à-dire le non-respect de ses obligations issues du contrat. Un tel postulat, si il ne pose aucune difficulté quant à la substance  des obligations contenues dans un contrat écrit, car « ce qui est écrit est écrit » [25], peut devenir problématique en matière de contrat non-écrit.  En effet, en l’absence de retranscription des engagements précis de chacun, il se pose nécessairement la question d’une appréciation objective de l’inexécution des parties selon la gravité des manquements reprochés.

C’est ainsi que l’AUDCG construit un standard de comportement composé d’obligations caractéristiques du contrat de bail à usage professionnel dont la violation constitue une cause de résiliation. Celles-ci sont de trois types.

Obligation commune • Dans un premier temps, il existe une obligation fondamentale partagée par les deux parties : le maintien en l’état des locaux. Elle consiste pour le bailleur en la réalisation des grosses réparations [26]. Il s’agit donc de préserver le gros ouvrage, c’est-à-dire celui aux éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité de l’édifice ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité [27].Le locataire, quant à lui, sera garant de l’entretien quotidien encore appelé réparations locatives [28].

Obligations du bailleur • Le législateur a, par la suite, dégagé l’obligation fondamentale  spécifique à tout bailleur; celui-ci doit garantir au preneur la paisible jouissance des lieux. Si cet énoncé peut paraitre vague, il est à préciser que cette obligation fondamentale est maintenue tout au long du contrat de bail et se constitue de diverses exigences.

En effet, dès la naissance du contrat, l’AUDCG établit une obligation de délivrance des locaux en état [29] qui est, selon la doctrine, d’ordre public [30]. Ensuite, durant le contrat, « le bailleur ne peut, de son seul gré, ni apporter des changements à l’état des locaux donnés à bail, ni en restreindre l’usage [31] ». Il est d’autant plus garant de la paisible jouissance du preneur qu’il est également  responsable envers ce dernier du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés [32].

Obligations du preneur • Le locataire quant à lui est tributaire d’une obligation essentielle en contrepartie : c’est le paiement du loyer.

A cet égard, l’article 112 de l’AUDCG dispose, dans son alinéa 1er, qu’en contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté.  Il s’agit d’une obligation fondamentale.

Pour le législateur OHADA, le non-respect de l’obligation de paiement du loyer est non seulement  un motif grave et légitime permettant au  bailleur de résilier le contrat, mais permet également  de s’opposer  au droit du preneur au renouvellement du contrat de bail consacré par l’article 123 de l’AUDCG comme étant d’ordre public.

Il a, par exemple, très justement été jugé par une Cour d’Appel camerounaise en 2008 que « c’est à bon droit que le tribunal ignore le droit au renouvellement du preneur qui manque à une obligation essentielle du contrat comme le paiement des loyers [33]»

L’inexécution, unique  prérequis de la résiliation ? • C’est, donc, confiante de cette jurisprudence favorable que la juridiction gabonaise d’appel, après avoir rappelé le caractère fondamental du paiement du loyer se contente du seul fait de ne pas payer les loyers suffisait à débouter les locataires.

Le pourvoi formé par les locataires contre cette décision consistait à savoir si  la seule inexécution d’une obligation dans le contrat de bail à usage professionnel, fut-ce t-elle une obligation fondamentale, se suffisait à elle-même pour entrainer la résiliation unilatérale de ce dernier et l’expulsion des locataires.

La CCJA, à cette question, répondit par la négative. Pour cette dernière, si le non-paiement des loyers justifie bien la résiliation du bail à usage professionnel, celle ci ne s’obtient que par le biais d’une procédure judiciaire impérative.

 

II. Le respect d’une procédure judiciaire d’ordre public

Dispositif procédural • La CCJA ordonne aux parties et aux juridictions nationales le respect d’un dispositif procédural bien précis aux fins de la résiliation du contrat de bail à usage professionnel. Celui-ci, régi par les prescriptions impératives de l’AUDCG requiert, sous peine de nullité, que la résiliation procède de la saisine d’une autorité judiciaire (A) précédée d’une mise en demeure de s’exécuter adressée à la partie défaillante (B).

 

A. La compétence d’une autorité judiciaire

Résiliation à l’amiable • Il est, d’emblée, intéressant de noter que l’intitulé du chapitre régissant la rupture du bail à usage professionnel est passé de la« Résiliation judiciaire du bail » en 1997 à la « Résiliation du bail » en 2010. On peut en conclure que la résiliation amiable anticipée d’un contrat de bail à usage professionnel, bien que non envisagée par l’AUDCG, est possible.

En effet, une rupture non conflictuelle du bail est envisageable. Le contrat de bail, œuvre de la volonté des deux parties, peut être défait par la manifestation de leur volonté conjointe allant dans ce sens. Cette résiliation ne sera soumise à aucune forme , comme en matière de conclusion du contrat, mais devra nécessairement s’appuyer sur un consentement certain de chacun des acteurs.

En ce sens, nous pouvons nous inspirer de la jurisprudence de la Cour de cassation française exigeant un « accord clair et sans équivoque de renonciation à l’existence et au bénéfice du contrat [34] ».

Caractère judiciaire de la résiliation • En cas de désaccord, par contre, la résiliation du bail à usage professionnel sera soumise à l’appréciation des tribunaux. A cet égard, l’AUDCG consacre la résiliation judiciaire du contrat de bail à usage professionnel au travers de son article 133 d’ordre public. En effet, ce dernier pose, dès son alinéa 2nd, le principe d’une « demande en justice aux fins de résiliation du bail » ; puis précise par son alinéa 3 que « la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef. »

Notion de juridiction compétente statuant à bref délai • Nous pouvons en conclure que l’AUDCG, en cas de litige, exige de manière incontestable l’office d’une autorité judiciaire pour résilier le bail à usage professionnel. Le cas échéant, l’unique difficulté subsistante procèdera de la notion néanmoins équivoque de « juridiction compétente statuant à bref délai » en la matière. L’expression « statuant à bref délai » suppose t’elle la compétence de juridiction de référés ou du juge du fond ?

Selon la CCJA, « sauf si les Actes uniformes ont eux-mêmes désigné les juridictions compétentes pour statuer sur les différends nés de leur application, la détermination de la « juridiction compétente » relève du droit interne de chaque Etat Partie. La périphrase « à bref délai » contenue dans l’article 133 de l’AUDCG, en son alinéa 3, ne renvoie pas ipso facto à la notion de référé »[35]. Ceci appelle à deux observations.

Dans un premier temps, cette jurisprudence confirme que l’organisation juridictionnelle est un attribut de souveraineté des Etats. Seuls ces derniers décident du domaine de compétence et de l’identité de leurs juridictions nationales en charge du droit des affaires. En ce sens, l’identification de la juridiction compétente leur appartient.

Ensuite, elle démontre clairement que l’expression à bref délai ne doit être appréhendée, en droit OHADA,  que comme une illustration législative du « souci d’accélérer l’instance en résiliation du bail professionnel [36]».  La juridiction compétente n’est, donc,  pas nécessairement une juridiction de référé.

Existence d’une clause résolutoire • Ce qui déterminera la compétence du juge des référés ou du juge du fond sera l’existence ou non d’une clause résolutoire de plein droit dans le contrat de bail à usage professionnel. En effet, l’article 133 de l’AUDCG établit des solutions différentes selon que le juge doive prononcer la résiliation du bail ou tout simplement la constater.

Prononciation de la résiliation du bail à usage professionnel : Compétence exclusive du juge du fond • La saisine de l’autorité judiciaire en vue de la résiliation du contrat de bail et, le cas échéant,  de l’expulsion du locataire doit être adressée au juge du fond.

Ce dernier, juge de « ce qui fait la matière du procès, par opposition à la procédure et à la compétence [37] » , statue sur l’affaire aussi bien en fait qu’en droit, contrairement au juge des référés qui est juge de l’urgence et ne statue que provisoirement.

C’est ainsi que la CCJA réunit en assemblée plénière le 25 avril 2014 déclara : « Attendu qu’en application des dispositions impératives de l’article 101 de l’Acte  uniforme précité et ayant fondé la cassation de l’arrêt entrepris, la procédure de résiliation judiciaire d’un bail commercial doit se faire suivant une procédure rigoureusement déterminée par ledit article et que l’expulsion ne peut être prononcée qu’après une résiliation prononcée par la juridiction de fond compétente ; que dès lors le juge des référés n’a aucune compétence pour prononcer la résiliation judiciaire d’un bail commercial et a fortiori pour prononcer l’expulsion du preneur dudit bail commercial ; qu’il échet dès lors de déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur la résiliation d’un bail commercial et conséquemment sur l’expulsion du preneur [38] ».

La règle de la compétence impérative et exclusive du juge du fond en matière de prononciation de la résiliation du bail à usage professionnel est, ici, confirmée par la CCJA. Aucun justiciable ne peut donc, dans l’espace OHADA  obtenir le prononcé d’une telle mesure sans l’office d’une juridiction de fond.

Constatation de la résiliation judiciaire du bail à usage professionnelle : Compétence résiduelle du juge des référés. Le droit OHADA permet, néanmoins,  qu’exceptionnellement le juge des référés puisse être compétent en matière de résiliation du bail à usage professionnel.  A cet égard, l’article 133 alinéa 5 de l’AUDCG introduit cette éventualité en disposant que « le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit ».

En effet, les clauses résolutoires sont celles prévoyant que le contrat sera automatiquement résolu en cas d’inexécution de ses obligations par l’une des parties [39].  Il s’agit, donc, de décider à l’avance dans un contrat que celui-ci sera de plein droit résolu par la faute d’un des contractants sans qu’il soit nécessaire de le demander à une quelconque autorité judiciaire.

Par leur biais, l’office du juge ne consiste  plus à se prononcer sur le fond, mais uniquement à constater la résiliation déjà survenue du contrat de bail à usage professionnel.

Ce rôle résiduel se justifie par la compétence naturelle du juge des référés. Ce dernier, juge de l’évidence et du provisoire, a en effet, pour mission de faire cesser au plus vite les violations manifestes de la règle de droit sans avoir à statuer sur le fond de l’affaire. Dès lors qu’il n’empiète pas sur la compétence du juge du fond, il doit être admis à constater la force obligatoire de l’accord des parties.

Polémique doctrinale • Une thèse plus permissive se développe, cependant, au sein de la doctrine et de plusieurs juridictions des Etats membres de l’OHADA. Celle-ci consiste à admettre la compétence du juge des référés malgré l’inexistence d’une clause résolutoire dès lors que la partie défaillante ne conteste pas son inexécution.

Il a par exemple été jugé , en l’absence de clause résolutoire, que «  le juge des référés, juge de l’urgence mais aussi juge de l’évidence et de l’incontournable, attaché et lié par les dispositions du code de procédure civile, peut, sans outrepasser ses pouvoirs et méconnaitre sa compétence, constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du preneur dès l’instant ou le bailleur a respecté les formalités prescrites [40]. »

La validation définitive de cette théorie aurait pour conséquence d’ériger la non contestation de l’inexécution en une manifestation certaine et sans équivoque de la volonté de résilier le contrat. Ce qui consiste en un raccourci inexact d’un point de vue juridique.

Solution du droit positif • A notre sens, une telle décision procède d’une mauvaise interprétation du droit positif. En effet, l’article 133 de l’AUDCG et l’arrêt d’assemblée plénière  de la CCJA du 25 avril 2014, lus conjointement,  posent une solution précise : la résiliation judiciaire du bail à usage professionnel  ne peut être prononcée que par le Juge du fond. Mais, si le contrat se trouve formellement résilié par la volonté des parties avant même l’intervention de l’autorité judiciaire, l’office du Juge des référés se justifie [41].

Méconnaissance du droit positif • C’est ainsi que dans notre arrêt les prétentions des locataires quant à l’illégalité de leur expulsion sont fondées.  Le juge du fond exclusivement compétent pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat n’a pas été saisi et l’ordonnance de référé obtenue n’avait pas pour objet de constater la résiliation du bail.

Pourtant, la Cour d’appel de Libreville choisit de confirmer l’expulsion des époux BAKARY, apportant ainsi à cette résiliation la légitimité que confère l’office d’une juridiction de fond.

Une telle décision est révélatrice d’une méconnaissance évidente de la règle de droit. D’autant plus qu’elle fait l’impasse sur une obligation impérative de la procédure : la mise en demeure obligatoire de la partie défaillante.

 

B. La mise en demeure obligatoire de la partie défaillante

Principe de la mise en demeure • Même en cas d’inexécution avérée, la saisine du juge compétent pour faire constater ou prononcer la résiliation judiciaire du bail à usage professionnel doit toujours être précédée de l’envoi à la partie défaillante d’une lettre de mise en demeure de s’exécuter.

En effet, aux termes de l’article 133 alinéa 2 de l’AUDCG « La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. »

Il faut, tout d’abord, préciser que cette obligation connait une extension de son application. elle devient dans le nouvel AUDCG obligatoire pour tout requérant, bailleur comme preneur de l’espace OHADA souhaitant résilier le contrat, ce qui n’était pas le cas dans la législation précédente [42].

Disposition d’ordre public • Ensuite, et c’est l’élément fondamental de cette disposition, cette mise en demeure est  d’ordre public. Il en découle comme conséquence que  l’absence de mise en demeure de s’exécuter rend nulle toute décision de justice ordonnant la résiliation et l’expulsion de la partie défaillante. En conclusion : pas de mise en demeure = pas de résiliation judiciaire possible.

Il a ainsi été jugé que : « Lorsqu’un bail d’immeuble a un caractère commercial, la résiliation du bail et l’expulsion du preneur qui ne respecte pas les clauses du bail (non-paiement des loyers) ne peut intervenir qu’après une mise en demeure adressée au preneur d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail. En l’absence d’accomplissement de cette formalité qui est d’ordre public, le jugement d’expulsion intervenu est nul [43]»

De plus, sur le plan procédural, le caractère d’ordre public de l’article 133 oblige le juge à soulever d’office l’absence de mise en demeure pour rejeter toutes demandes des parties, même si celles-ci s’en sont abstenues dans leur conclusion.

Notification aux  créanciers inscrits • L’AUDCG pose également une obligation de notification de cette mise en demeure aux créanciers nantis sur le fonds de commerce par la partie demanderesse [44].  Cette obligation d’information essentielle est, d’ailleurs, reprise par le nouvel Acte Uniforme relatif aux sûretés [45] dans son article 176 alinéa 1er disposant que « le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscription doit notifier sa demande aux créanciers inscrits par acte extrajudiciaires ».

A ce titre, l’AUDCG précise que la décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits. En d’autres termes, il ne peut y avoir de décision judiciaire –et donc de résiliation- sans notification aux créanciers inscrits.

Forme • Sur le plan de la forme, la mise en demeure connait un allègement de sa législation. En effet, de l’article 101 de l’AUDCG dans son ancienne version au nouvel article 133, on passe de l’exigence d’une lettre de mise en demeure délivrée par « acte extrajudiciaire » à une mise en demeure  « faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire. »

Le but pour le législateur est de faciliter information de la partie défaillante. Cette dernière peut désormais  être mise en demeure de s’exécuter par des moyens plus accessibles au citoyen lambda tels que les lettres recommandées avec avis de réception. A plus long terme, il s’agit d’ouvrir la porte  à la notification électronique par l’usage des nouvelles technologies d’information et de communication en la matière (NTIC) .

Contenu • En ce qui concerne le contenu de la mise en demeure,  l’article 133 alinéa 3 de l’AUDCG pose deux principes. Premièrement, il prévoit qu’à peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées. Deuxièmement, il informe le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Le législateur, par cette disposition, réalise un effort  de simplification de la procédure consacrée en 1997. Les exigences de reproductions des mentions obligatoires de l’ancien article 101 dans la lettre de mise en demeure sont supprimées. Seules les mentions de l’inexécution et du délais d’un mois pour y pallier désormais exigés.

De plus, en ce qui concerne ce délai, le nouveau texte fait montre de plus de précision par la fixation explicite de son point de départ au jour de réception de la lettre de mise en demeure.

En ce sens, le contenu de la lettre adressée aux locataires dans notre affaire exclu définitivement la possibilité de résiliation judiciaire au profit du bailleur. En effet, les locataires ne se sont pas vus servir de mise en demeure de s’exécuter par le bailleur mais plutôt un document intitulé « Avis de préavis de libérer les lieux ». Celui-ci, au lieu de réclamer au locataire de remplir ses obligations se bornait à prévoir une « expulsion  dans un délai de soixante jours, en raison de ce que l’immeuble avait  été vendu et que le loyer n’était pas payé ».

Sanction • Enfin, l’apport majeur de l’article 133 alinéa 2 de l’AUDCG consiste en l’instauration de la même sanction pour la violation du contenu de la mise en demeure et pour son inexistence.

En effet, par le biais de la locution « A peine de nullité », ce texte pose comme principe essentiel  que la mise en demeure irrégulière équivaut à une absence de mise en demeure et doit être sanctionnée par la nullité de l’ensemble de la procédure.

A cet égard, la Cour Suprême de Cote d’Ivoire, bien que normalement incompétente en la matière a très justement jugé que la mise en demeure est nulle en application de l’article 101 de l’AUDCG, dès lors qu’elle a omis d’informer le preneur qu’à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions du bail dans un délai d’un mois, la résiliation sera poursuivie [46].

Ainsi, l’absence de mise en demeure irrégulière adressée aux locataires justifie la cassation prononcée par la CCJA. La résiliation judiciaire  du bail à usage professionnel ne s’obtient qu’au prix du respect d’une procédure méticuleuse et la mise en demeure en fait partie intégrante.

Ordre Public de protection • En conclusion de notre étude,  nous pouvons dire que cette décision du 25 mars 2017 est conforme aux nouvelles ambitions du législateur. Celui ci, fidèle aux objectifs du nouveau traité OHADA, organise la sécurité juridique mais aussi judiciaire du preneur à bail à usage professionnel. Cet arrêt révèle, ainsi, l’élaboration d’un véritable ordre public de protection en faveur du preneur d’un bail à usage professionnel.

En effet, l’ordre public  dit de protection est, en matière économique, celui « formé des dispositions impératives visant à assurer non directement l’intérêt général, mais d’abord les intérêts privés jugés dignes de protection dans l’intérêt général [47] » . En ce sens, le droit OHADA met en place un régime exceptionnel en faveur des preneurs de bail à usage professionnel. La manœuvre consiste à assurer la pérennité de l’activité économique en favorisant le maintien du locataire professionnel dans ses locaux.

Triple degré de protection • En effet, d’une part la procédure judiciaire d’ordre public empêche concrètement la résiliation puis l’expulsion du locataire qui remplit ses engagements contractuels. C’est à dire que le locataire qui règle son loyer à échéance et, dans une moindre mesure, remplit ses obligations d’entretien, n’a aucune chance de voir son contrat rompu.

A ce titre, ni la cession des locaux par le bailleur à un tiers [48] ni même le décès de celui-ci ne prive le preneur de son bail, dès lors que son loyer est régulièrement payé [49].

Ensuite, quand bien même le locataire serait coupable d’inexécution de ses obligations fondamentales, l’obligation d’adresser une mise en demeure de s’exécuter préalable à toute action en résiliation judiciaire du bail à usage professionnel constitue un second degré de protection.

Cette obligation d’information joue le rôle d’une seconde chance permettant à tout preneur diligent ou de bonne foi de s’exécuter pour garantir la survie de son activité économique.

Enfin, le principe du contrôle impératif de l’ensemble de la procédure, c’est-à-dire du fond comme de la forme par le juge, constitue un troisième degré de protection. L’obligation de relever d’office les manquements à la procédure de résiliation permettent, en dernier instance, de garantir le respect des droits des uns et des autres. D’ailleurs, l’immixtion de l’autorité judiciaire dans le contrat privé est à elle seule révélatrice de cet ordre public de protection. 

Impossibilité d’expulsion du locataire diligent • En somme, en l’absence d’inexécution, la résiliation et l’expulsion du preneur d’un bail à usage professionnel avant le terme de son contrat sont rendues inenvisageables par le droit OHADA.

Propriété commerciale • De plus, l’AUDCG instaurant également un droit d’ordre public au renouvellement du contrat de bail à usage professionnel pour tout preneur justifiant de deux ans d’exploitation [50], on assiste à la création par l’OHADA d’un locataire professionnel hors du commun.

Ce dernier, bénéficiant d’une l’impossibilité de résiliation judiciaire avant terme et d’un droit au renouvellement du bail, pourra prolonger son contrat de manière unilatérale ; au point de devenir un véritable propriétaire en puissance .

Le cas échéant, seul le paiement par le bailleur d’une indemnité d’éviction sera, alors, susceptible de mettre fin à son contrat de bail [51]. En ce sens, la résiliation judicaire du bail à usage professionnel conforte la théorie de la propriété commerciale [52] en droit OHADA.

 

par Yorik Emmanuel Ndong Mbeng

 


[1] Organisation intergouvernementale d’intégration juridique instituée par le traité du 17 octobre 1993 signé à Port-Louis (île Maurice) et révisé le 17 octobre 2008 à Québec (Canada).

[2] Bénin, Burkina-Faso, Cameroun, Centrafrique, Côte d’Ivoire, Congo, Comores, Gabon, Guinée, Guinée-Bissau, Guinée-Equatoriale, Mali, Niger, République démocratique du Congo,  Sénégal, Tchad et  Togo.

[3] S.CESSOU, « Le poids du secteur informel », Manière de voir, 2015/10 (N° 143), p. 54.

[4] R. WALTHER, « La formation professionnelle en secteur informel : ou comment dynamiser l’économie des pays en voie de développement ? Les conclusions d’une enquête de terrain dans sept pays africains », AFD, Paris, 2007, p. 30.

[5] Acte uniforme relatif au droit commercial général, adopté le 17 avril 1997 et révisé 15 décembre 2010 à Lomé (Togo).

[6] Tribunal de première instance de Libreville, Ordonnance n°612/12-13 du 19 juillet 2013.

[7] Cour d’appel judiciaire de Libreville, Arrêt n°69/13-14  du 25 février 2014.

[8] Préambule du Traité portant révision du Traité relatif à l’Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique adopté le 17 octobre 2008 à Québec (Canada).

[9] S.THOUVENOT, « L’importance d’une évaluation de l’OHADA » : RD aff. Int. 2008, p. 739.

[10] Articles 101 et suivants de l’AUDCG.

[11] Articles L.145 et suivants du Code de Commerce.

[12] R. MULAMBA KATAMBA, « Le bail à usage professionnel dans l’OHADA : un régime juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels », JuriAfrique Magazine, 3 Mars 2017 http://juriafrique.com/blog/2017/03/03/le-bail-a-usage-professionnel-dans-lohada-un-regime-juridique-specifique-visant-la-protection-du-fonds-de-commerce-et-des-preneurs-professionnels/.

[13] CCJA, Arrêt n° 056/2005 du 15 décembre 2005, Affaire Rassemblement des républicains dit RDR C/ Fonds de développement et de promotion des activités des producteurs de café et cacao dit F.D.P.C.C.

[14] Article 1er alinéa 1 de la loi n° 93-668 du 09 août 1993 relative aux Partis et Groupements politiques en Côte d’Ivoire.

[15] Article 102 de l’AUDCG.

[16] Article 240 de l’AUDCG : « Le contrat de vente commerciale peut être écrit ou verbal ; il n’est soumis à aucune condition de forme. Il est prouvé par tous moyens. »

[17] Tribunal de commerce de Brazzaville, Jugement n°054  du 19 juillet 2011, Mme IBEYABO Alphonsine C/ MRS. SAMBA Fortuné ET SADA Soumaré, Ohadata J-13-80.

[18] J-R. GOMEZ,  Un nouveau droit de la vente commerciale en Afrique, Penant, 1998, p.156-157.

[19] A-Y. SARR,  L’intégration juridique dans l’Union Économique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA) et dans l’Organisation pour l’Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique , Thèse, 2006, Aix-Marseille Université, p.391.

[20] Article 104 alinéa 3 de l’AUDCG.

[21] Article 125 de l’AUDCG.

[22] Article 124 de l’AUDCG.

[23] Vocabulaire juridique. Association Henri CAPITANT par G. CORNU, PUF. 2016, p 916.

[24] Ancien article 592 du Code des obligations civiles et commerciales du Sénégal.

[25] « Quod scripsi, scripsi » Proverbe latin issu de l’évangile selon Saint Jean et attribuée à Ponce Pilate.

[26] Article 106 et 107 de l’AUDCG.

[27] Lexique des termes juridiques  2014-2015, par S. GUINCHARD et T. DEBARD, 22ème édition Dalloz 2016, 2016 p.501.

[28] Article 114 de l’AUDCG.

[29] Article 105 de l’AUDCG.

[30]  OHADA, Traité et actes uniformes annotés et commentés, Juriscope 2016, 2016, p.297.

[31] Article 108 de l’AUDCG.

[32] Article 109 de l’AUDCG

[33] Cour d’appel du Littoral (Cameroun), arrêt n°077/CC du 5 mai 2008, Affaire La Société MINN SOCIETY Sarl c/ NGOUANOM Pierre, Ohadata J-09-130.

 

[34] Cass. civ. 3ème, 23 mars 2011, n° 10-10.226.

[35] CCJA, arrêt n° 129/2015 du 12 novembre 2015, CCJA , Pourvoi n° 090/2012/PC du 13/08/2012 : Société Ciments UNIBECO S.A c/ Ibrahim Ahmad YOUNES.

[36] P-A. TOURE , « Le nouveau visage de l’action en résiliation du bail à usage professionnel dans l’Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général adopté le 15 décembre 2010 », Revue de l’ERSUMA, n°1 juin 2012.

[37] Lexique des termes juridiques  2016-2017, par S. GUINCHARD et T. DEBARD, 24ème édition, Dalloz 2016, 2016 p.506.

[38] CCJA, Arrêt n°067/2014 du 25 avril 2014, Pourvoi n°084/2011/PC du 3 octobre 2011 : affaire SOU SIE Sylvain c/ Société de Construction et de Gestion Immobilière du Burkina (SOCOGIB).

[39] Dictionnaire du vocabulaire juridique 2017 , par R. CABRILLAC, 8ème édition, Lexis Nexis, 2016

[40] Tribunal Commercial de Brazzaville, Jugement n°007 du 28 janvier 2011, Société SDV-Congo c/ Société THANRY-Congo.

[41] Voir F. KOMOIN François, Observations sur les arrêts n° 209 du 06 avril 2000, et  n°136 du 15 Mars 2001 de la Cour Suprême de Côte d’Ivoire, OHADATA j-02-86.

[42] Aux termes de l’article 101 de l’AUDCG dans sa version d’origine, seul le bailleur bénéficiait de cette prérogative.

[43] Cour d’Appel du Littoral, Cameroun,  Arrêt n° 132/CC du 03 novembre 2008, Affaire  NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise.

[44] Article 133 alinéa 5 de l’AUDCG.

[45] Acte Uniforme révisé portant organisation des Sûretés, Adopté le 15 décembre 2010 à Lomé (TOGO).

[46] Cour Suprême de Côte d’Ivoire, Arrêt n°400 du 08/12/2011, Affaire CESTIA – 2 EP C/ M. L., Ohadata J-13-67.

[47]. N. KALODIKIS, L’ordre public économique sociétaire devant le phénomène des montages : approche comparée du droit français et du droit grec,  thèse soutenue le 10 avril 2014, Université de Strasbourg.

[48] Article 110 de l’AUDCG.

[49] Article 111 de l’AUDCG.

[50] Article 123 de l’AUDCG.

[51] Article 127 de l’AUDCG.

[52] Expression issue du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 illustrant le droit pour le preneur d’obtenir, à l’expiration du contrat, le renouvellement du bail commercial ou à défaut une indemnité d’éviction.

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